La escisión y formación de un gigante

La teoría financiera explica que la comunidad de inversionistas prefiere a los jugadores puros/especializados versus los conglomerados. La razón principal es que por ser jugadores especializados pueden tener mejores perspectivas de retorno en el tiempo comparados con los conglomerados, que a menudo toman decisiones de subsidiar o compensar a sectores que no pasan por un buen momento.

Tal es el caso de Fibra UNO (FUNO), que en el 2011 inicio la era de las FIBRAS en México y que, en sus 12 años de existencia, tiene el mayor tamaño del mercado. Actualmente FUNO es un conglomerado de tres sectores predominantes, i) oficinas, ii) comercio y otros (hoteles) e iii) industrial. Cuenta con el mayor tamaño en términos de activos e ingresos pero, es tal la magnitud, que es difícil de analizar y valuar. Actualmente las acciones (CBFIs) cotizan a un múltiplo de .5 veces el valor NAV (“Net Asset Value”), de acuerdo con la empresa, que significa que los inversionistas no valoran el precio de la acción ni por el valor de los inmuebles mismos.

Actualmente FUNO cuenta con el mayor portafolio industrial del país y ese sector necesita de financiamiento y crecimiento para aprovechar la coyuntura actual del nearshoring. Pero al valor actual de la acción, eso sería contraproducente ya que si FUNO decidiera emitir certificados nuevos a esa valuación, sería dilución para los actuales.

Además, el nivel de endeudamiento ya está en su tope, de acuerdo con las métricas de la industria. Por esta coyuntura, y con la idea táctica de escindir el sector con más perspectivas de crecimiento y para que su valor se acerque al valor intrínseco del negocio, FUNO ha enviado señales al mercado que está sobre la mesa la separación de los activos inmobiliarios industriales y en su separación se va a formar una administración interna (ie. FMTY cuenta con administración interna desde 2014). Después se emitiría nuevos certificados para fondear el crecimiento.

Esta propuesta es muy lógica ya que el sector industrial vive un ciclo económico diferente (expansión) y sus ingresos de renta suelen estar en USD así como su financiamiento. Por estos motivos es muy razonable pensar que una firma separe estos activos ya que la dinámica del negocio sea diferente al resto del portafolio.

Sobre el tamaño, la Fibra industrial más grande hasta ahora es Prologis, con 4.1 millones de metros cuadrados rentables, seguida de Terrafina con 3.7 millones de metros cuadrados de área rentable. Esta nueva Fibra representaría alrededor de 7,500 millones de pesos al año en ingresos ya que actualmente representa 33% de los ingresos anuales de FUNO.

El fideicomiso inmobiliario tiene actualmente 6 millones de metros cuadrados rentables de naves o edificios industriales dentro de su portafolio, los cuales están divididos en 180 inmuebles. La ocupación es de 97.6 por ciento.

Como conclusión, el crecimiento de FUNO durante su historia ha sido multisectorial, ya que había incentivos del grupo administrador de adquirir portafolio, generar masa crítica y conquistar mercados. Actualmente, a pesar del tamaño que tiene y de su diversificación en los múltiples activos que cuenta, el análisis y la operación de la Fibra es compleja.

Los inversionistas buscan simplicidad y enfoque estratégico. En este momento, el sector industrial es el rubro con mayor crecimiento y perspectivas de crecimiento y requiere de fuertes inversiones nuevas para poder satisfacer la demanda. Si se aprueba este cambio, traerá beneficios a la Fibra y se esperaría que los inversionistas compensen con un alza en el valor del certificado y se renueve el crecimiento industrial.

En caso de que no se ejecute esta escisión, otra alternativa es la venta de activos inmobiliarios (“Capital Recycling”) y destinar esos recursos a mejorar el perfil de deuda del grupo. Vamos a esperar la decisión en la Asamblea de Socios que será efectuada este mes de octubre. Aunque todavía está por decidirse, muchos analistas confían que van a liberar a este gigante industrial.
 

El autor es profesor de cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.

Artículo publicado originalmente en El Financiero.