¿Por qué aumenta el precio de la vivienda en México?

Desde 2012, el precio de la vivienda ha aumentado en promedio 5.5 puntos porcentuales. Si bien se ha observado que detrás de este incremento está, entre otros factores, un mayor precio del cemento y el concreto, estos en realidad aportaron tan solo 0.1 puntos al aumento de precio final de la vivienda.

Un estudio que realizamos conjuntamente investigadores de EGADE Business School y del Departamento de Ingeniería Civil del Tecnológico de Monterrey concluye que el costo del cemento representa en promedio un 5.6% del costo directo de construcción y un máximo del 4.3% al precio final promedio de una vivienda en México. Esto implica que ante un aumento de 10% en el precio del cemento, el costo de construcción y precio final de una vivienda aumentarían 0.56% y 0.4%, respectivamente.

Según el estudio, el impacto del costo del cemento varía según la categoría de vivienda, con un rango desde 1.2% hasta 9.8%, aglomerando categorías. Sin embargo, se concluyó que de 2004 a la fecha, el cemento y el concreto han sido de los materiales de construcción con menor inflación acumulada en sus precios, por lo que los precios de estos materiales no han repercutido sustancialmente en los costos de construcción residencial.

La maquinaria y equipo, la mano de obra, el costo del terreno y otros factores externos ajenos a la construcción, como los márgenes de utilidad, trámites y costos financieros, fueron identificados como factores de alta influencia en el precio de la vivienda.

También se concluyó que el cemento y el concreto han contribuido con 0.4 puntos porcentuales a los 3.5 puntos porcentuales de crecimiento anual promedio del costo de la construcción residencial desde que la crisis de vivienda comenzara en 2012, según estimaciones con las series de precios públicas.

De igual forma, el estudio calculó la correlación lineal en las entidades federativas, ordenándolas de mayor a menor en cuanto a los precios de la vivienda en los últimos ocho años y en sub-periodos dentro de ese horizonte, y encuentra que no hay una relación significativa entre estos y los indicadores de insumo, como los costos de la construcción en general, ni con los costos de los materiales o de la maquinaria y el equipo rentado, o de la mano de obra.

Estos datos apuntan a que la diferencia en el precio final de la vivienda por estados en México proviene más de los elementos particulares de la localidad, como son la microestructura y los márgenes de ganancia de la industria de desarrolladores y empresas inmobiliarias, los costos del terreno y los protocolos, y demás transaccionales que se requieren según la plaza.

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El estudio independiente, que analizó datos de 2004 a 2016, fue realizado por Jorge A. Martínez-González, CFA, director de la Maestría en Finanzas de EGADE Business School Monterrey y socio del despacho RISK Consultores, y contó con la participación de Salvador García, director del Departamento de Ingeniería Civil del Tecnológico de Monterrey y de Miguel Davis, profesor de planta del mismo departamento. El estudio fue comisionado por la Cámara Nacional del Cemento.