Fibras, REITS y CKD

El término de nearshoring lo venimos escuchando desde el período presidencial del presidente Donald Trump y actualmente este movimiento comercial de incrementar la composición industrial regional en los productos vendidos en la región, ha traído una atracción industrial sin precedentes en nuestro país. Este movimiento de contenido regional, aunado a la escasa mano de obra de nuestros vecinos norteños del bloque comercial, ha ocasionado un movimiento de plantas manufactureras a México no visto anteriormente.

Esta actividad ha ocasionado que el sector inmobiliario industrial, medido en naves industriales AAA, esté teniendo el mejor período de su historia con niveles altos de ocupación, presión alcista en rentas y niveles mínimos de vacancia no visto en la historia del sector.

Actualmente la disponibilidad de terrenos y naves industriales es tan escasa, que muchas naves en su construcción reciben (2) dos o (3) tres propuestas de arrendamiento. Pero toda historia de éxito tiene su área de oportunidad y el talón de Aquiles del sector es la carencia de infraestructura eléctrica que no satisface la demanda que se requiere actualmente.

Aunado a este incremento en la demanda, también se ha visto un agresivo plan de financiamiento por parte de nuestras instituciones bancarias siendo estos Bancomext, que ha estado activamente fondeando a desarrolladores con créditos en dólares, BBVA que activamente quiere ser protagonista, entre otros bancos.

En estos momentos las empresas chinas están llegando a nuestro país en grandes números y, a pesar de su tamaño global y posición de liderazgo en su mercado y continente (Asia), en Norteamérica para muchas de ellas su presencia es nula. Dichas empresas chinas están padeciendo dificultades para poder cumplir con los requisitos de historial crediticio, solvencia, garantías corporativas en regiones afines (jurisdicción Estados Unidos/Europa).

Para subsidiar su falta de historial, los desarrolladores institucionales están solicitando depósitos en garantía (7 versus 2 meses), cartas de crédito (12 meses, Evergreen) o solicitar 12 meses de renta por adelantado, además de requerir obligado solidario de su empresa matriz (jurisdicción china). Estas medidas son muy benéficas para el desarrollador, pero también hay que entender que dichos arrendamientos son utilizados como colateral en el financiamiento y el sistema financiero busca garantías sólidas mientras no haya historial.

Una firma pública que está aprovechando esta coyuntura y ha crecido su portafolio industrial recientemente es Fibra MTY (FMTY), basado en Monterrey. De ser una firma enfocada en dos sectores predominantemente, i) Oficinas e ii) Industrial, ha anunciado al público la adquisición de un portafolio de 46 edificios industriales con un total de 822,052 m2 de área bruta rentable (ABR), cantidad que va a duplicar su composición industrial hasta llegar a 1.64 millones de m2. Post-adquisición, el segmento industrial va a representar el 86.7% de sus ingresos siendo estos ingresos en dólares estadounidenses (USD). Cabe recordar que FMTY cuenta con la totalidad de su deuda en dólares (USD).

La firma anuncio que dicho portafolio sería financiado con capital, deuda bancaria y líneas de crédito temporales. Al día de hoy el índice de apalancamiento está en 24.5% con una tasa promedio de 4.2% (FMTY, 3T-2022) y pudieran fácilmente irse a 35% (Pre-Adquisición) pero están recaudando capital vía certificados y pudieran utilizar líneas de crédito contingentes para cubrir el remanente, buscando un período de menor volatilidad en el mercado de deuda para emitir deuda de largo plazo.

Difícilmente estarán emitiendo deuda actualmente a esos niveles promedio (4.2%), pero cabe destacar el uso y funcionalidad de las líneas de crédito que son temporales (“contingentes” utilizando el léxico corporativo)y se espera que la situación económica mundial mejorará en los próximos 18-24 meses. Dicho período que está a la vuelta de la esquina en el mundo inmobiliario.

La oferta pública global subsecuente de CBFI’s fue de $3,450M de pesos y tuvo una sobresuscripción de 1.2X, acorde a comunicados de la emisora.

Otra historia de éxito inmobiliario, dando un giro al industrial, es el fondo regiomontano FOINBRA que busca recaudar $100M USD para la adquisición de terrenos y naves industriales. Dicho fondo, cuyo enfoque son arrendamientos de empresas AAA predominantemente en el segmento comercial, ha dado un giro al segmento industrial. Aunque ya cuenta con varias propiedades industriales (CEDIS de BIMBO y Heineken) ahora busca participar activamente en este sector inmobiliario.

Estos ejemplos son prueba de las bondades que ofrece el sector de bienes raíces de uso industrial. El Nearshoring, el crecimiento del comercio electrónico y el crecimiento de consumo de las ciudades (logística) resultará en crecimientos por encima de la media de la economía y el beneficio será parejo (parques para empresas AAA y para pymes). Como dirían nuestros abuelos, “el sol sale para todos” y se ven muchos días soleados.

El autor es Profesor de Cátedra del Departamento de Finanzas y Economía de Negocios de EGADE Business School del Tecnológico de Monterrey.

Publicado originalmente en El Financiero.